不動産売却の譲渡所得申告をするにあたり、税理士・会計事務所を悩ます問題として、依頼者が売買契約書などを紛失しており、取得費がわからないケースが挙げられます。

このようなケースにおいては、税理士・会計事務所にとってみれば、５％の概算取得費で譲渡所得を計算・申告していれば確かに問題は無い（税理士・会計事務所に非はない）のですが、分離課税とはいえ９５％部分に課税となると税額が多額になり、当時の世間相場からザックリ考えても、取得費が５％より明らかに・相当に高い場合などは確実に納税者不利となることから、依頼を受けた側としても、「取得費５％はさすがに・・・」「税務署が認める取得費を算出してあげたい」という想いはあるはずです。

まず、税理士・会計事務所としては売買契約書などが無い場合であっても、実際の取得費（実額）を調べる努力はすべきでしょう（実際に売買契約書以外から売買価額を把握することはある程度可能です）。

また、このような努力をしても取得費（実額）が把握できないような場合であっても、

土地：市街地価格指数
建物：標準的な建築価額

による算定～取得費の推計が【合理的】と判断され、取得費として認めらた事例があります。（平成１２年１１月１６日公開裁決事例など）。

一方でその後に、市街地価格指数による取得費の推計が認められなかった裁決事例も出てきており、市街地価格指数による推計を行うか否か判断に悩まれている先生方も多いことでしょう（平成３０年７月３１日非公開裁決など）。

また、不動産価額を算定する客観的な評価基準として、公示価格・路線価・固定資産税評価額などがありますが、これらを「どのようなケースにおいて」「どのように算出するか（変動率を採用するなど）」は、まさに税理士・会計事務所の腕の見せ所といえるでしょう。

本セミナーでは、「税理士」と「不動産鑑定士」のダブルライセンスであり、税理士・会計事務所から不動産取引に関する税務上の問題点等を相談・依頼されている立場でもある井上幹康氏に登壇いただき、「概算取得費５％によらず取得費を算出する方法」について、根拠条文および裁決事例等の解説はもとより、講師自身が実務上でどのような検討をしているのか、論点の流れ・フローを整理して紹介・解説いただいたうえで、

●取得費を「推計」する方法を採用するか否かの判断
●採用する場合のまとめ方（落としどころ）

まで明示いただきました。

さらに、【概算取得費５％をつかって当初申告していた場合において、推計により算出した取得費で更正の請求（５年以内）が認められるか？】まで踏み込んで解説いただきましたので、受講者からは、

「税理士と不動産鑑定士それぞれ双方の視点からのアプローチ、そして
体験談を踏まえた丁寧なご説明が税理士の私にとって、目から鱗の論点が多数ありました」

「鑑定評価の計算方法を少し聞いたことはありましたが、考え方、方法の是非について
実務をされている方から伺えたのは初めて」

「税務上当たり前に考えていることが、不動産鑑定では当たり前でない点など
税務の勉強だけでは得られない知識を教えていただいた」

などの声をいただき、まさに実務直結の内容となっております。

ぜひ、ご購入ください！

税法条文・通達の整理
・概算取得費5％の取扱い
・概算取得費５％で申告後の更正の請求の可否

税理士・不動産鑑定士である講師自身が検討している流れ・フロー

実際の取得費を「把握」する方法
・通帳（振込の履歴）
・過去の確定申告書（住宅ローン控除の金額）
・登記簿謄本乙欄の抵当権設定額
・仲介した不動産会社に問い合わせる　など

実際の取得費を「推計」する方法とその留意点
・市街地価格指数による方法（土地）
・鑑定評価による方法（土地・建物）
・相続税路線価による方法（土地）
・標準的な建築費による方法（建物）
・その他の方法（区分マンション）
・総論と現実的な落としどころ