不動産管理会社の手数料は２０％でも【本当に】否認されないのか？
※２０１７年１２月配信当時の記事であり、
以後の税制改正等の内容は反映されませんのでご注意ください。
日本中央税理士法人の見田村元宣です。
今回は
「不動産管理会社の手数料は２０％でも【本当に】否認されないのか？」
ですが、３つの事例を取り上げます。
（１）裁決等ではなく、２０％について更正された税賠事例
「税理士職業賠償責任保険事故事例」（２０１３年版）から一部を抜粋
所得税につき、個人所有の賃貸建物を同族会社にサブリースしたところ、
同族会社が受け取る管理料相当額が「著しく高額」として
同族会社の行為計算の否認により更正処分を受けた。
これにより更正による追徴税額につき、損害が発生し、
損害賠償請求を受けた。
依頼者は、個人所有の賃貸建物を同族会社にサブリースする場合、
その賃料について税理士に相談したところ、
税理士から「同族会社に支払える不動産管理手数料は２０％が税務上の限界」
とのアドバイスを受け、これに基づいて賃料を決め申告を行った。
しかし、その後の税務調査で同族会社が受け取る管理料相当額が
「著しく高額」として同族会社の行為計算の否認により更正処分を受けた。
本件は、結果として更正処分を認めており、
追徴税額は「本来納付すべき税額」となるため、
保険金支払いの対象外であると判断された。
（２）裁決（平成１３年９月２５日）
〇 請求人の主張の一部
平成７年４月１７日の週刊税務通信２３７４号
によれば、適正不動産管理料割合は２０パーセントが目安と書かれて
いることにかんがみ、別表３の「請求人主張額」欄のとおり、
本件管理料のうち■■が集金した賃料等の２０パーセント相当額が
必要経費に算入されるべきである。
〇 審判所の判断
原処分庁が、本件管理契約書の効力が継続しておらず、
それに基づく管理業務も行われていないと認定して、本件管理料の
すべてについて経費性を否定したことは、課税要件事実の認定を
誤ったものであり、本件更正処分は違法である。
したがって、請求人の主張どおり、賃料の集金額の２０パーセント相当額を
必要経費と認め、本件更正処分のうちこれを超える部分を取り消すのが
相当である。
（３）東京高裁（平成１３年９月１０日判決）
控訴人らは、仮に管理料割合を用いてその適正賃料を算定するとしても、
適正管理料割合は２０パーセントを目安とすべきである旨主張し、
これを裏付けるものとして甲二（週刊税務通信の記事※）、
甲八（税理士Ｅの陳述書）を提出する。
しかしながら、甲二は、雑誌社の担当者が実務の傾向を推測して作成した
記事にすぎず、しかも、２０パーセント以内であればフリーパスということ
ではなく、基本的には個々の建物の規模、地域性、管理業務の内容等に
則して判断される旨付記しているのであって、この記事をもって
適正管理料割合を２０パーセントとすべきであるといえないことは
明らかである。
また、甲八によれば、Ｄ調査官は、当初、管理料割合を２０パーセント
として賃料収入を計算し、修正申告をするように指導したというのであるが、
仮にそのような事実があったとしても、それは、税務の簡易迅速な処理
のため、詳細な調査を行う前の段階で示した修正申告案とみるべき
であって、これをもって、課税処分を行う場合の基準とすべきである
ということもできない。
さらに、甲八添付の資料３及び４に記載された各建物と本件建物との間には、
所在地の近接性、立地条件の近似性、テナントの種別や管理業務の内容等の
共通性が認められず、上記資料３及び４記載の例は本件における
適正管理料の割合を２０パーセントとすべきとする根拠にはならない
というべきである。
※ 平成７年４月１７日（２３７４号）
いかがでしょうか？
一般的には「２０％までは否認されない」という話もありますが、
これらの事例を見ると、「２０％は絶対的安全圏ではない」ことが
分かります。
（１）の税賠事例のようにならないためにも、
不動産オーナーに対する提案は慎重に行なう必要があるのです。
また、２０％で設定したとしても、
その課税リスクの説明は「適正に」行なっておくべきなのです。
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