※２０２４年６月配信当時の記事であり、
以後の税制改正等の内容は反映されませんのでご注意ください。

税理士法人レディングの木下勇人です。

今回のテーマは、前回に引き続き
「小規模宅地等の特例（老人ホーム入居）に関する条文確認２」です。

被相続人が生前に老人ホームに入居する場合における
小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）を
追加で検証したいと思います。

前回の内容で、重要なポイントは以下のとおりでした。
特に、２．が重要になります。

―――
一般の有料老人ホームに入居した場合でも
一定の要件下において、小規模宅地等の特例の
適用が可能となる場合が増えました。

一定の要件とは、大別すると２つあります。
１．老人ホームの対象施設の明確化
　　相続開始直前に要介護認定等を受けている
　　（措令４０の２(２)、措通６９の４－７の３）

２．その建物を事業の用（貸付も含む。）又は
　　被相続人等（被相続人と被相続人の
　　老人ホーム等への入所の直前において
　　生計を一にし，かつ，その建物に引き続き
　　居住していた被相続人の親族を含む。）
　　以外の者の居住の用に供していないこと
　　（措令４０の２(３)）
―――

上記２に該当する場合には、
相続開始直前に居住の用に供されている
ものと扱うというものです。

（１）相続開始直前において
　　　事業の用に供していない
（２）相続開始の直前において
　　　被相続人等以外の者の
　　　居住の用に供していないこと

　被相続人等：
・被相続人
・被相続人の老人ホーム等への入所の
　直前において生計を一にし，かつ，
　その建物に引き続き居住していた
　被相続人の親族

上記の被相続人等のうち、後者の理解が
特に重要になります。

つまり・・・
被相続人の老人ホーム入居の直前で生計一
かつ
その建物に引き続き居住していた被相続人の親族

であれば、
被相続人の相続開始の直前に
その者が当該建物に居住していた場合でも
特定居住用宅地等に該当することになります。

具体的には以下のケース分けとなります。

・老人ホームに入居後の空き家に生計一親族が入居し
　相続開始の直前まで引き続き入居している場合
・老人ホーム入居前に同居親族が同居しており、
　相続開始の直前まで引き続き入居している場合
・老人ホーム入居前に同居親族が同居していたが、
　老人ホーム入居に伴い生計別親族となったが、
　相続開始の直前まで引き続き入居している場合

これらの場合には、特定居住用宅地等に該当する可能性が
残ります。

具体的には、誰が相続するのかの検討も
必要になります。

また、老人ホーム入居後の空き家を
第三者に賃貸した場合には、
相続開始の直前で事業の用に供しているため
特定居住用宅地等には該当しなくなりますが
貸付事業用宅地等に該当する可能性が残ります。

ただし、平成３０年度税制改正により、
新規の貸付事業の場合には、
・３年事業継続
・事業的規模
の各要件を満たす必要がありますので、
注意が必要です。

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